Cet article à pour but de démontrer l'inégalité flagrante dans le mode de répartition des charges actuellement mis en place par le Syndic de la Résidence Ryad Al Hamd.
Dans un but de simplicité absolue, le montant des provisions mensuelles pour charges est fixé à 250,00 Dh/mois pour chaque copropriétaire et les appels de provisions se font par trimestre soit 750,00 Dh à verser 4 fois par an. Cela représente donc un montant annuel de 3.000,00 Dirhams.
Si ce principe de répartition des charges sur tous les copropriétaires (104) peut se concevoir dans des immeubles où chaque copropriétaire dispose d'un appartement ayant la même superficie, il en est bien autrement en ce qui concerne la Résidence Ryad Al Hamd.
En appliquant donc un système de répartition des charges à l'identique pour chaque copropriétaire, le syndic de gestion de la Résidence Ryad al Hamd favorise des disparités qui vont du simple à plus du double.
C'est ainsi que des copropriétaires d'appartements de grandes superficies sont largement avantagés par ce principe alors que les copropriétaires des appartements de petites superficies se retrouvent à payer des charges plus importantes qu'elles ne devraient.
Il existe un Règlement de Copropriété qui a été établi par le promoteur et qui a du reste été remis à chaque copropriétaire par le notaire au moment de l'acquisition de son appartement.
Ce Règlement de Copropriété détermine très clairement la quote-part qu'il possède dans l'ensemble immobilier par le calcul de tantièmes.
Cette disposition est légale et se retrouve dans la Loi 18-00 relative aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis.
Par une application légale de la quote-part déterminée par les tantièmes de chaque copropriétaire, le montant des charges générales se doit donc d'être calculé non pas à l'identique pour chaque copropriétaire, mais en fonction de la part dont dispose chaque copropriétaire.
Ayant maintenant pu connaître le bilan financier établi par le Syndic pour une année de son exercice de gestion (Période de Juin 2012 à Mai 2013) nous savons avec exactitude que le montant total des charges s'élève à 330.701,82 Dirhams.
Maintenant si on prend en considération la réparttion des charges à l'identique pour les 104 copropriétaires comme cela est la formule actuellement appliquée par le Syndic, chaque copropriétaire a un montant de charges de 330.701,82 Dh / 104 = 3.179,83 Dirhams.
Suivant le mode de calcul reconnu par la Loi qui détermine que la quote-part des charges de chaque copropriétaire se doit d'être fixée en fonction de la quote-part de sa partie divise par rapport à l'immeuble nous allons vous faire voir l'importante différence entre le mode de calcul actuel et celui qui devrait s'effectuer.
Pour ce faire, nous allons prendre en référence le copropriétaire qui possède la quote-part la plus importante (1) et le copropriétaire qui possède la quote-part la plus faible (2).
(1) Copropriétaire Appt. 191 : Calcul des charges en Tantièmes : 5.299,02 Dh.
(1) Copropriétaire Appt. 191 : Calcul des charges forme actuelle : 3.179,83 Dh.
(1) ECONOMIE REALISEE : + 2.119,19 Dirhams
(2) Copropriétaire Appt. 167 : Calcul des charges en Tantièmes : 1.655,94 Dh.
(2) Copropriétaire Appt. 167 : Calcul des charges forme actuelle : 3.179,83 Dh.
(2) PERTE SUBIE : - 1.523,89 Dirhams.
Suivant le Bilan 2012-2013, ce ne sont pas moins que 42 copropriétaires qui réalisent ainsi des économies et donc pas moins de 62 copropriétaires qui subissent des pertes grâce à ce système inique de répartition des charges à l'identique.
L'exemple du Copropriétaire de l'Appt.167 démontre qu'il paye donc actuellement le double de ce qu'il devrait normalement acquitter et voit ses charges réelles majorées de 47.92% de ses charges réelles.
A contrario, l'exemple du copropriétaire de l'Appt.191 démontre que le système en place lui est largement favorable et qu'il voit ses charges réelles diminuées de 66.64%.
En prenant donc en compte l'ensemble des 104 copropriétaires appelés à payer les charges de cet exercice 2012-2013, et suivant les quotes-parts de chacun, ce ne sont pas moins de 27.858,76 Dh qui sont économisés par 42 copropriétaires et de fait 27.858,76 Dh qui sont payés par 62 copropriétaires ...
La gestion du syndic que nous pouvons confier aux personnes qui actuellement peuvent l'assurer bénévolement ne doit pas pour autant dispenser celles-ci de devoir prendre en compte les intérêts de chacun au simple fait d'une facilité de réparttion.
Il s'agit pour le Syndic de gérer l'argent d'une communauté dont chaque copropriétaire est en droit de demander des comptes. C'est en ce sens que les appels provisionnels de charges de chaque copropriétaire doit s'établir et que chacun puisse participer en fonction de sa quote-part dans cette communauté.
Si la gestion des charges de la Résidence est confiée au Syndic, il demeure que chaque copropriétaire qui verse des provisions pour ces charges doit connaitre avec exactitude le montant des charges auquel il est soumis par rapport à sa quote-part.
Afin que chacun puisse se rendre compte de sa situation au regard des charges, nous allons mettre à votre disposition un tableau comparatif entre les charges actuellement réparties par le Syndic (répartion à l'identique) et les charges qui se devraient d'être calculées (répartition à la quote-part exacte déterminée aux tantièmes).
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